[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 요즘 주택에 대한 정부규제가 쏟아져 나오자, 그 대안으로 수익형 부동산인에 대한 관심이 매우 높습니다.
수익형 부동산 분양과 관련해 분양사 특히 분양대행사의 말을 믿고 분양을 받았는데, 나중에 그 말과 다른 결과가 되어 손해가 발생하는 일이 빈번히 일어나고 있습니다.
특히 분양대행사가 월세 얼마 정도는 충분히 받을 수 있다고 하였는데, 그렇지 못한 경우, 과연 이에 대한 손해배상을 받을 수 있는지, 있다면 어떠한 손해로 판단되어 배상을 받을 수 있는지, 그리고 그 금액은 어느정도 되는지 등에 대한 논의는 지금도 현재진행형 이라 할 것입니다.
최근 "복층이라 월세를 더 받을 수 있다"는 분양사의 말을 믿고 더 많은 돈을 내고 렌탈하우스와 같은 수익형 부동산을 분양 받았는데도 불구하고 임대료를 더 많이 받지 못했다면, 분양사가 분양계약의 중요 부분에 대한 설명의무를 제대로 이행하지 않은 것이기에 수분양자에게 위자료를 배상해야 한다는 판결(수원고법 2019나14499 판결)이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A씨 등은 경기도 평택 미공군전용 렌탈 하우스인 평택 킹스타운 도시형생활주택을 분양받았습니다. 이들이 분양받은 4층 호실은 복층 구조여서 1~3층 호실보다 분양대금을 6,000만원이나 더 냈습니다. 분양자 측은 1~3층호실보다 복층 구조인 4층호실이 월 40만원 가량 많은 임대료를 받을 수 있다고 A씨 등에게 설명했기 때문입니다.
하지만 현실은 달랐습니다. 건물 등기부에 4층 호실의 전유부분은 복층 다락 면적이 포함되지 않은 바닥 면적만 전유부분으로 표시됐고, 미군은 이를 기준으로 계산한 차임만 지원해 4층 호실 역시 1~3층 호실과 동일한 임대료만 받을 수 있었던 것입니다. 이에 A씨 등 11명은 "분양자가 '복층 면적까지 반영해 미군에서 차임을 더 지급한다'고 설명해 돈을 더 냈다"며 고지의무 위반을 주장하며 평택 킹스타운 주택분양자를 상대로 소송을 제기하였습니다.
법원은 "부동산 거래에 있어 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그 사정을 고지할 의무가 있다"고 전제한 후, "이 주택은 미군기지 이전으로 인한 수요를 중점적으로 광고했고, 또 일반인도 임차가 가능하지만, A씨 등은 미군이 입주함으로 인해 차임 미지급 우려 없이 미군 부대에서 차임이 지급된다는 점을 분양계약을 체결함에 있어 가장 중요하게 여겼을 것으로 보인다"고 판단 후, "분양자는 분양대행사를 통해 A씨 등에게 4층 호실들은 복층 다락 면적까지 차임 산정시 면적에 포함된다고 하면서 미군 주택과로부터 1~3층 호실 보다 많은 월 190만원의 차임이 지원된다고 말했다", "분양자는 1~3층 수분양자들에게 월 150만원의 수익증서를 발급해 준 것과 달리 4층호실을 분양받은 A씨 등에게는 월 190만원의 수익을 보장한다는 내용의 수익증서를 발급해줬다"고 지적했습니다.
그러면서 "A씨 등이 기대했던 미군 주택과에서 지원되는 차임에 비해 실제 이 주택에 지원되는 차임이 적다는 점 때문에 주택의 가치가 얼마나 하락했는지 산정할 수 없는 점 등에 비춰 분양자의 불법행위로 인한 재산상 손해액을 산정할 수는 없지만, 분양자가 분양계약을 체결하면서 A씨 등에게 중요한 사항을 고지하는 의무를 위반하는 불법행위를 한 것으로 볼 수 있다"며, "이로 인해 A씨 등이 정보를 충분히 제공받지 못한 상태에서 분양계약을 체결했음을 알게 되는 등 정신적 고통을 받았을 것임은 경험칙상 넉넉히 인정된다"며 위자료를 배상하라고 판단하여, "A씨 등에게 총 1억 2,000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 했습니다.
이 판결에서 우리가 주의 깊게 살펴 볼 부분은 손해배상을 받을 수 있는지, 있다면 어떠한 손해로 판단되어 배상을 받을 수 있는지, 그리고 그 금액은 어느정도 되는지라 할 것입니다.
먼저 법원은 손해배상책임을 인정하였습니다.
다음으로 법원은 그 손해를 재산적 손해가 아닌 위자료 즉 정신적 손해로 보았습니다. 법원은 "A씨 등이 기대했던 차임에 비해 실제 이 주택에 지원되는 차임이 적다는 점 때문에 주택의 가치가 얼마나 하락했는지 산정할 수 없는 점 등에 비춰 분양자의 불법행위로 인한 재산상 손해액을 산정할 수는 없지만, 분양자가 분양계약을 체결하면서 A씨 등에게 중요한 사항을 고지하는 의무를 위반하는 불법행위를 한 것으로 볼 수 있다"고 본 것입니다.
즉 법원은 주택의 가치 하락을 산정할 수 없기에 재산적 손해는 인정할 수 없지만 고지의무 위반의 불법행위를 하였기에 정신적 손해에 대하여는 배상하여야 한다고 본 것입니다. 나아가 법원은 위자료 1억 2,000여 만원을 지급하라고 함으로서 1인당 대략 1,000여 만원의 위자료를 인정하였습니다. 결국 A씨 등은 다른 수분양자들보다 6,000만원 더 비싸게 분양을 받았지만 위자료 1,000여 만원만 배상받는 결론이 된 것입니다.
법원은 A씨 등이 입은 손해인 주택가치 하락은 산정할 수 없다고 보았으나, 과연 산정할 수 없는지에 대해 본 변호사는 의문이 듭니다. 주택의 임대수익을 객관적으로 평가한 후 이를 기준으로 주택의 가치를 평가할 수 있기 때문입니다. 앞으로 이와 관련한 소송은 계속 될 것이고, ’주택가치 하락의 객관적 산정 여부‘에 따라 손해배상 금액은 상당한 차이가 날 것으로 사료됩니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트