[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 부동산거래에서 공인중개사의 역할은 중요합니다. 부동산거래당사자는 공인중개사의 말을 믿고 매매, 임대차 등의 계약을 체결하게 되므로 공인중개사는 선량한 관리자의 주의의무를 부담합니다. 이를 한마디로 선관주의라고 합니다. 이러한 선관주의의 내용으로 공인중개사는 거래당사자에게 매매목적물의 중요한 사항에 대해서 설명해야할 의무가 있습니다.
공인중개사가 매매대상토지에 쓰레기가 매립되어 있음을 매수인에게 설명하지 않은 경우 손해를 배상해야한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A는 공인중개사인 B가 매매를 중개함에 있어 매수인인 자신에게 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사실을 설명하지 않아 토지에 공장 건물을 신축하면서 쓰레기 처리 비용을 지출하는 손해를 입었다며 40,645,000원을 지급하라고 손해배상청구소송을 제기했습니다. 광주지법 제1민사부는 A가 공인중개사 B를 상대로 제기한 손해배상청구소송 에서 B는 A에게 10,160,000원을 지급하라고 원고일부승소 판결했습니다.
재판부는 "매매계약서에는 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 문구가 기재돼 있지 않으며, 매매 당시 교부된 '중개대상물 확인·설명서'의 어느 부분에도 이 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 문구는 기재돼 있지 않다"고 밝혔습니다.
또 "A는 공장 건물을 신축하기 위해 이 토지를 매수한 것인 만큼 토지 지상에 건물을 신축하는 데 장해가 될 만한 사정이 있는지는 중요한 사항이었던 점, 매매 당시 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사실을 알았더라면 매매대금의 감액요청을 하는 것이 경험칙상 예상되는데도 매매계약서 등에 기재하지 않았다"고 하였습니다.
이어 "매매대금을 감액해 달라거나 매립된 쓰레기 등의 현황을 정확히 알려달라 요청했다고 볼 만한 객관적인 자료가 없는 점 등에 비춰 보면 매매 당시 A는 해당 토지에 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사실을 정확하게 설명받지 못한 것으로 보인다"고 판단했습니다.
매도인도 법정에 출석해 매매 당시 공인중개사인 B에게 토지에 쓰레기가 매립돼 있음을 알렸으며, 이 같은 사정을 매수인에게 설명해 달라고 요청했다는 증언을 하였습니다.
재판부는 "B는 토지에 다량의 쓰레기 등이 매립돼 있다는 사정을 알면서도 이를 A에게 제대로 설명하지 않아 쓰레기 등 처리작업 없이 토지 지상에 공장 건물을 신축할 수 있다고 착각한 A가 매매계약 체결에 이르게 한 것으로 보인다"고 밝혔습니다.
또 "이는 옛 공인중개사의 업무와 부동산 거래신고에 관한 법률 등에 따라 업무상 부담하는 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 성실하게 중개행위를 해야 할 중개업자의 의무를 위반한 행위라고 봄이 상당하다"고 판시했습니다.
재판부는 "매매 당시 B로부터 쓰레기 매립에 대한 가벼운 말을 들었던 만큼 토지 지상에 공장 신축이 가능한지를 상세히 문의하거나 현장답사·현황조사 등을 통해 이를 명확히 확인해야 할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리 한 채 섣불리 매매계약을 체결한 A의 과실도 있다"고 지적했습니다. 재판부는 이를 감안해 B의 책임을 25%로 제한했습니다.
위 사안의 경우 법원은 매수인이 공장 건물을 신축하기 위해 이 토지를 매수한 것인 만큼 토지 지상에 건물을 신축하는 데 장해가 될 만한 사정이 있는지는 매매계약에 있어 중요한 사항이었던 점을 근거로 쓰레기 매립사실은 공인중개사의 설명의무의 대상이라는 점을 밝히면서 이러한 설명의무를 위반한 공인중개사의 손해배상책임을 인정하였습니다. 다만 매수인의 과실을 참작하여 과실상계로 공인중개사의 책임을 25%만 인정하였습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)