[미디어파인 시사칼럼] 임대차법 시행 1년이 지났다. 전세 시장의 혼란은 여전하고, 주택임대차, 상가임대차 관련 법률은 상황을 반영해 개정되고 있다.
한국부동산원 주간아파트동향 자료에 따르면 올해 8월까지 전세가 누적상승률은 2011년이후 20년 만에 상승폭이 가장 큰 것으로 드러났다. 일산 지역 및 수도권 전세가격 상승세는 더 가파른데, 부동산원의 수도권 전세가격은 연초와 비교해 8% 이상 올랐다.
부동산 시세가 떨어지지 않으면서 이중 계약, 허위 전입신고 등 위장 계약, 일방적인 계약 파기 등 부동산 분쟁이 첨예화되고 있다. 동시에 주택임대차법, 상가임대차법 등 코로나19, 시장 혼란을 반영한 법률 개정이 더해지면서 특정한 사안에 대한 해결 방안을 제시하기 어려워 진 것이다.
1년 전 임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 핵심으로 하는 임대차 3법이 본격적으로 시행되며 각종 갈등이 일고 있다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 해야 한다는 규정, 전월세신고제는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다는 내용이다.
특히 계약갱신청구권제는 세입자에게 1회 계약갱신 요구권을 보장하는 제도로 세입자는 현행 2년에서 2년을 더한 4년으로 계약 연장을 보장 받는다.
단, 해당 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실 거주하게 되는 경우, 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 예외적으로 계약갱신 청구를 거부할 수 있는 사항을 두고 있어 유념해야 한다.
법률 내용과 사안의 특수성에 따라 소송을 한다고 해도 무조건 유리한 결과를 기대할 수 없는 바. 부동산을 매입하거나 전월세 계약을 체결할 때 소유권이전등기를 신속하게 진행하고, 해당 부동산의 상태, 현재 계약된 임대인-임차인 계약서 등을 꼼꼼하게 살피는 등 부동산 계약 전후 분쟁 발생 여지를 최대한 줄여야 할 것이다.
더불어 임대차 3법 예외사항에 따라 집주인 실거주로 임차인과 계약 갱신을 거부하는 경우, 집주인은 세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주해야 한다. 집주인이 실 거주 기간을 채우지 않은 상황에서 주택을 매도했을 때, 매수인은 잔여기간 동안 실거주를 한 후에 다른 임차인을 받아야 법에 저촉되지 않는다.
또한 계약서 작성 후 매도인, 매수인의 개인 사정으로 계약 파기를 하고자 한다면, 계약 약정에 따라 배액을 상황하고 계약을 해제할 수 있다. 통상적으로 매매계약은 매수인이 매도인에게 계약금을 교부한 후라도 중도금을 지급하기 전이라면 파기할 수 있다.
이처럼 부동산과 관련한 소송은 다양한 층위로 이루어진다. 임대인-임차인, 매수인-매도인이 각자 선임한 변호사가 합의를 통해 사건을 마무리 짓는 경우도 있고, 소송 후 승소했다고 하더라도 계약금 지급, 부동산 인도가 원활하지 않을 수 있다.
즉 부동산 관련 분쟁은 그 결과를 쉽게 예측하기 어려운 바. 가능한 한 계약서를 작성할 때부터 부동산 전문가의 자문을 받는 것이 좋다.(김효식 변호사)