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부동산 직거래 계약 시 주의할 점은? [안세준 변호사 칼럼]

기사승인 2021.01.06  

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▲ 법무법인 한별 부동산 리스크 관리팀 안세준 변호사

[미디어파인 시사칼럼] 집값이 오르면서 중개 수수료 부담도 크게 늘었다. 서울의 경우 9억원 이상 주택 매매를 중개하면 주택 가액의 최대 0.9%가 중개수수료를 부담해야 한다. 10억원짜리 아파트 매매를 중개하면 중개수수료가 900만원을 지불해야하는 것이다.

이러한 중개수수료의 부담 때문에 매도인·매수인들이 공인중개사 없이 부동산을 직거래하고, 부동산 매매 계약에서 가장 중요한 매매계약서를 직접 작성하거나 대필서비스를 통해 계약을 체결하는 사례가 많아지고 있다.

하지만 부동산 직거래로 인한 피해는 지속적으로 발생하고 있다. 보증금 전부 또는 일부를 떼이거나 도배·장판·가스 등 하자보수로 인한 임대인과의 다툼, 소유자가 아닌 세입자와 계약서를 체결하는 이중계약 등 그 유형도 다양하다.

이러한 부동산 직거래 계약 시 피해를 막기 위해서는 부동산 계약 전 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 지적도, 토지대장 등을 발급받아 꼼꼼하게 권리분석이 이뤄져야 한다.

이 때 소유자를 확인하는 것도 놓쳐서는 안된다. 대법원 인터넷등기소 사이트에 접속해 직접 등기부등본을 열람해 실제 소유자와 일치하는지 확인하면 된다. 만약 대리인을 통해 계약을 한다면 실제 소유자의 대리권에 대한 위임장과 인감증명서 등 첨부 서류를 비롯해 대리인의 주민등록증을 확인하고 본인과의 통화를 통해 내용을 확정해야 한다.

대출을 받은 이력이 있는지도 꼼꼼히 확인해야 한다. 소유권에 제한을 줄 수 있는 가등기나 압류, 가압류 여부를 비롯해 근저당권 등 담보 물권에 대한 내용을 면밀히 검토해야 한다. 대출금액에 대해서는 명시돼 있지 않고 채권 최고액 등으로 표기되는 케이스도 있어 주의해야 한다. 채무관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우 계약 이후 부동산이 경매로 넘어가는 등의 피해를 입을 수 있다.

계약서 작성도 꼼꼼하게 이뤄져야 한다. 계약서는 논란의 여지가 없도록 명확하고 간결하게 작성하는 것이 관건이다. 월세의 경우 관리비를 포함한 임대료 인지 명시하고, 부동산 임대차계약서 특약사항에 추후 발생할 수 있는 분쟁해결의 기준이 될 내용을 꼼꼼히 작성해야 한다.

중도금이나 잔금 치르기 전에 소유권의 변동여부를 다시 한번 확인해야 한다. 등기사항증명서(권리변동 확인), 건축물대장(위반건축물확인) 등을 반드시 새로 발급받아 확인 후 잔금을 지급해야 한다. 계약금 등은 대리인 통장이 아니라 반드시 소유주 명의 계좌로 입금하는 것이 바람직하다.

부동산 계약을 잘 못 할 경우 적게는 수천에서 많게는 수억이나 수십 억까지 막대한 금전적 피해를 입게 될 수 있다. 평생 모은 자산이 송두리째 잃을 수도 있는 중대한 사안인 만큼 부동산 계약서를 작성할 때는 반드시 신중해야 한다.

만약 관련 지식이 부족하다면 반드시 전문가의 도움을 받을 것을 권장한다. 다만, 공인중개사가 개인간의 직거래 시 일정 수수료를 받고 계약서를 작성하는 것은 위법일 뿐 아니라 위험한 일이 될 수 있으므로, 다양한 권리 관계를 다각도로 검토하여 위험을 최소화할 수 있도록 법률전문가인 변호사를 통하여 계약서를 작성하는 것이 바람직하다. 변호사를 통하여 부동산 계약서를 작성할 경우, 변호사가 직접 등기부등본 등 관련 서류를 직접 확인하여 기본적인 권리관계나 특약사항 등을 정리하고, 이를 계약서에 명기하여 법적 다툼이 생길 소지를 미연에 방지할 수 있다는 장점이 있다.(법무법인 한별 부동산 리스크 관리팀 안세준 변호사)

안세준 변호사 .

<저작권자 © 미디어파인 무단전재 및 재배포금지>
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