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‘상가임대차 10년 보장’ 개정법 시행 후 체결 계약만 적용 [박병규 변호사 칼럼]

기사승인 2020.12.02  

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[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”이라 합니다)은 “계약갱신 요구 등”이라는 표제 하에, 상가임차인에게 일정한 요건하에 상가임대차계약의 갱신요구권을 인정하고 있고, 5년간 임대차 기간을 인정하여 왔습니다.

그런데 지난 2018년 10월 16일 상가임대차법이 개정되어, 그 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다.

상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

문제는 동 규정의 적용과 관련하여, 부칙 제2조에서 개정규정, 즉 10년 기간을 적용 받는 임대차는 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라는 규정과 관련하여, 구체적 사안에서 개정법에 의해 보호되는 임대차의 범위에 대하여 논란이 있어 왔습니다.

그런데 최근 2018년 10월 시행된 개정 상가임대차법에 따라 도입된 '의무 임대차 기간 10년 보장' 규정은 법 시행 후 새로 체결되는 임대차계약에만 적용된다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

A는 2012년 7월 연 250만원을 받기로 하고 B에게 건물을 임대했습니다. B는 이 건물에서 참기름 등 제조업을 했습니다. A는 2년 뒤 임대료를 연 300만원으로 올려 받으면서 임대차 기간을 2019년 7월로 5년 더 연장했습니다.

A는 임대차계약 만료 3개월 전인 2019년 4월 B에게 임대차 계약을 더 이상 갱신할 의사가 없다고 통보했습니다. 그러자 B는 2018년 10월 개정된 상가임대차법에 따라 자신에게 임대차 계약 갱신 요구권이 있다며 계약 갱신을 요구했습니다.

A는 계약 갱신을 거절하고 "건물을 인도하라"며 소송을 제기하였습니다.

1심 법원은 "개정법은 시행일 이후 최초로 체결된 임대차계약 뿐만 아니라 시행일 전에 체결됐지만 이후에도 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 적용된다"며, "최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이뤄진 B의 2019년 4월 갱신요구에 의해 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신됐다"고 판단해 B의 손을 들어줬습니다.

하지만 2심 법원은 "개정법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되고, 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관해 총 임대차 기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다"면서도, "반대로 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다"고 지적했습니다.

그러면서 "10년 보장 조항은 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐"이라며 A의 손을 들어주었습니다.

대법원 민사1부는 A가 B를 상대로 낸 건물인도소송(2020다241017)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했습니다.

대법원 역시 2심 법원과 마찬가지로 "B의 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 5년인데, B가 A에게 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 5년을 경과했다"며, "개정 상가임대차법은 B의 임대차계약에 적용되지 않아 계약 갱신을 요구할 수 없다"고 판단하여, B의 상고를 기각하고 원심을 확정했습니다.

구 상가임대차법은 의무 임대차 기간을 5년으로 규정해 상가건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함해 5년을 초과할 수 없도록 했습니다. 하지만 2018년 10월 16일 개정된 상가임대차법은 이 의무 임대차 기간을 10년까지로 확대했습니다.

재판에서는 부칙 제2조에서 개정규정, 즉 10년 기간을 적용 받는 임대차는 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라는 규정과 관련하여, B에게 구법과 개정법 중 어떤 법이 적용되는지가 쟁점이 됐습니다.

이 사안에서 대법원은 ‘10년 보장 조항은 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐’인데, B의 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 5년인데, B가 A에게 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 5년을 경과했기에, 결국 개정 상가임대차법은 B의 임대차계약에 적용되지 않아 계약 갱신을 요구할 수 없다는 결론에 도달한 점을 명심해야 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 이로 대표변호사 .

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