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임대차 3법, 새 전월세 시대 연다 [문경재 칼럼]

기사승인 2020.07.30  

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[미디어파인 칼럼=문경재의 시시콜콜 경제]

주택 임대 계약기간이 2년+2년, 4년으로 늘어난다.
재계약시 전월세 인상은 최대 5%로 제한된다.
계약 후 30일 이내로 계약내용을 신고해야 한다.

이른바 임대차 3법인 전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제가 본격적인 시행을 앞두고 있다. 전에 없던 제도들이 첫 시행을 앞두고 있어 주택 임대시장은 새로운 시대를 맞게 됐다.

2+2, 계약갱신청구권
현재 주택 기본 임대기간은 2년이다.

여기에 세입자의 계약갱신청구권을 도입, 2년을 연장할 수 있게 했다. 세입자들은 4년간의 임차기간을 확보하게 된 셈이다. 1989년 전월세 임대기간이 1년에서 2년으로 바뀐 뒤 31년만의 제도 변경이다. 법 공포 후 오는 8월중 시행될 예정이다.

계약갱신청구는 기존 계약이 몇 차례 연장됐다하더라도 법 시행 후 1회의 청구권을 갖는다. 한 차례 계약갱신 청구 쿠폰을 받은 셈이다.

그러나 법 시행 전에 갱신을 거부하고 새 임차인과 계약을 하면, 새 임차인을 보호하기 위해 그 계약을 인정해 주는 예외를 마련했다.

세입자의 청구권리에 반해 집주인의 권리도 보장한다.
계약갱신 청구를 거절 할 수 있는 경우는,
①집주인이나 직계존비속이 2년 이상 실거주할 경우
②합의하에 임대인이 임차인에게 적당한 보상을 한 경우
③재건축 및 재개발이 추진될 경우
④2기 이상의 임차료 연체 등이다.

집주인이 실거주를 내세워 갱신을 거절하고 2년 안에 다른 세입자를 받으면 기존 세입자가 손해배상 청구를 하는 길도 열어 놨다. 먹고살기 바쁜데 이미 이사가버린 옛 집을 2년 동안 살펴보는 전 세입자가 얼마나 있을지 모르겠지만.

임대료 상승 5% 이내, 전월세상한제
재계약할 경우 임대료 상승폭은 최대 5% 이내로 제한된다.
직전 계약의 임대료 5% 이내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정할 수 있도록 했다. 지방자치단체의 조례로 상한이 3%나 4%로 제한될 수도 있다.
오는 8월중 시행될 것으로 예정됐다.

5% 룰은 계약갱신 때만 적용되고 새 세입자에게는 적용되지 않는다. 신규 주택에도 적용되지 않는다. 옆집은 전세가 5억원인데 신규 수요자는 7억원의 전세를 감내해야 하는 시장의 왜곡이 불 보듯 뻔하다.

4년마다 전세시장이 요동칠 것으로 보인다.
4년치 전세를 한꺼번에 올리려는 집주인과 세입자의 눈치싸움은 치열할 것이다.
이를 막기위해 어쩌면 4년간의 임대기간이 끝나고 새로운 임차인과 계약하더라도 5% 상한이 적용되는 새로운 법률이 내년쯤에 발의될 지도 모르겠다.

법 시행 전후, 몇 개월 앞으로 계약기간 만료가 다가온 임차인에게 미리 재계약서를 체결해 높은 전세금을 받는 것도 차단된다. 5%를 초과해 받은 전월세는 임차인에게 돌려주라는 것이다. 법 시행 과도기 혼란을 막겠다는 취지다.

전월세신고제, 내년 6월1일부터 시행
전월세 계약 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 한다.
시스템 미비로 시행 시기는 내년 6월부터다.

새 임대차법으로 손해를 보는 사람, 이익을 보는 사람들이 혼재한다.
재산권 침해에 분노하는 집주인과 보장된 일정 기간과 금액에 안도하는 기존 세입자.

그리고 신혼부부와 같이 새롭게 집을 임차하려는 사람들의 절망.
세입자의 주거안정과 집주인의 재산권 행사가 부닥치는 형국이다.

기존 임대사업자가 각종 세금혜택을 받으며 임대사업을 하는 반면 집주인은 혜택없이 임대사업자와 같은 의무를 이행해야 하는 셈이다. 집주인들의 성난 마음도 이해가 간다. 그러나 상대적으로 약자인 세입자의 주거안정 측면에서 사회적인 합의가 필요할 때다.

앞으로 여러 부동산 규제들로 인해 전세시장 공급이 위축될 것으로 예상된다.

세금 폭등으로 월세나 반전세로 전환하는 집주인이 늘어날 것이기 때문이다. 집주인의 실거주를 강화하는 법들과 맞물리면 규제를 받지 않는 주택의 전세가는 폭등할 것으로 예상된다. 주택 공급을 더욱 서둘러야 하는 이유다.

문경재 미디어파인 칼럼니스트 .

<저작권자 © 미디어파인 무단전재 및 재배포금지>
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