[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 농지법 제36조 제1항에서는 농지를 원상복구 할 것을 전제로 하여 일시적으로 타용도로 사용할 것을 허용하고 있습니다. ‘농지의 타용도 일시사용’이란, 농지를 일시적으로 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 및 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 의미합니다.
농지를 타용도로 사용하기 위해서는 농지법 제36조 제1항에 따라 농지로 복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 하며, 허가대상은 동법 동조 제1항 각호에 따라 ① 농업용시설, 농수산물 간이처리시설을 설치하는 경우, ② 현장사무소 또는 부대시설 기타 이에 준하는 시설을 설치하거나 주목적 사업을 위하여 물건을 적치, 매설하는 경우, ③ 골재 채취법에 따른 골재 / 광업법에 따른 광물의 채굴하는 경우, ④ 전기사업법에 따른 발전설비 설치의 경우 등입니다.
농업법 제36조 (농지의 타용도 일시사용허가 등)
① 농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 일시 사용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 일정 기간 사용한 후 농지로 복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 국가나 지방자치단체의 경우에는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장과 협의하여야 한다. <개정 2018. 12. 24.>
1. 「건축법」에 따른 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이 농수축산업용 시설(제2조제1호 나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)과 농수산물의 간이 처리 시설을 설치하는 경우
2. 주(主)목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장 사무소나 부대시설, 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치(積置)하거나 매설(埋設)하는 경우
3. 대통령령으로 정하는 토석과 광물을 채굴하는 경우
4. 「전기사업법」 제2조제1호의 전기사업을 영위하기 위한 목적으로 설치하는 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지 발전설비(이하 "태양에너지 발전설비"라 한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제2조에 따른 공유수면매립을 통하여 조성한 토지 중 토양 염도가 일정 수준 이상인 지역 등 농림축산식품부령으로 정하는 지역에 설치하는 시설일 것
나. 설치 규모, 염도 측정방법 등 농림축산식품부장관이 별도로 정한 요건에 적합하게 설치하는 시설일 것
주목적 사업을 시행하는 당해 사업자 이외의 제3자가 농지법 제36조에 따른 ‘농지의 타용도 일시사용허가 또는 그 변경허가’를 받을 수 있는지 여부가 문제되었으나, 얼마 전 대법원이 주목적 사업을 시행하는 당해 사업자가 아니더라도 농지의 ‘타용도 일시사용허가 또는 변경허가’를 받을 수 있다고 판결하여, 이를 소개하고자 합니다.
피고는 보일러 설치공사를 하도급 받은 회사로서, 시행사인 두산중공업으로부터 공사 현장 인근에 있는 가설건축물(이하 이 사건 건물)을 현장사무실, 근로자숙소, 식당 등으로 사용하기 위하여 매수한 후 농지법 제36조 제2항에 따라 사업시행자를 두산중공업에서 피고로 변경하는 ‘농지의 타용도 일시사용 변경허가’를 받았습니다.
이후 피고는 이 사건 건물을 원고에게 5억 원에 매도하면서, ‘개발행위허가(’농지의 타용도 일시사용허가를 포함‘한다)와 관련된 일체의 권리나 의무를 포괄적으로 이전하고 원고로 인·허가 명의를 변경하는 것이 불가능한 경우 매매계약은 무효’로 하는 계약과 함께 위 건물을 피고 소속 근로자의 숙박시설로 사용하기로 하는 숙소이용계약을 체결하였습니다.
원고는 위 계약에 따라 이 사건 건물을 피고 소속 근로자 등의 숙박시설로 제공하다가 2015. 5.경 다시 피고에게 인도하였고, 원고는 농지법상 ‘농지의 타용도 일시사용 변경허가’를 받는 것이 불가능하므로, 이 사건 매매계약은 무효이거나 해제되었다고 주장하면서 매매대금 5억 원의 반환을 청구하였습니다. 이에 대하여 법원은 다음과 같이 판단하였습니다.
농지법 제36조에서 정하는 농지의 타용도 일시사용허가는 농지로 복구할 것을 전제로 타용도로 일시적으로 활용하는 것을 허용하여 농지전용절차의 불편함을 해소하는 데 그 입법취지가 있다고 보면서, 농지법 제36조 제1항 제2호는 일시 사용허가의 대상자를 주목적사업을 시행하는 사업자로 한정하고 있지 않으며, 주목적사업을 시행하는 사업자가 주목적사업을 위한 부대시설 등을 다른 사업자로 하여금 설치·운영하게 할 필요성이 있다고 보았습니다.
그러면서 주목적사업을 시행하는 사업자와 계약 등을 통하여 부대시설 등을 설치하거나 운영하는 다른 사업자 또한 ‘농지의 타용도 일시사용허가 또는 변경허가’를 받을 수 있다고 보았고, 이러한 사정을 종합하여 ‘이 사건 건물’의 매매계약이 무효라는 원고의 주장은 이유 없다며 기각하였습니다.
이번 사안에서 법원은 농지법 제36조에서 정하는 ‘농지의 타용도 일시사용허가’의 입법취지에 주목하였습니다. 해당 조항은 농지를 일시적으로 다른 용도로 사용하는 경우에도 농지전용절차를 거쳐야 하는 불편함을 해소하기 위해 제정된 것으로 보았으며, 이 조항의 취지에 따라 농지법 제36조 제1항 제1호에서는 사용허가의 대상자를 주목적사업을 시행하는 사업자로 한정짓지 않는다고 판단한 것입니다.
이러한 법원의 판단은 농지의 활용을 좀 더 수월하고 용이하게 하려는 농지법 제36조의 취지에 따른 판결이라고 할 수 있습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트