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임대차계약 종료된 경우 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 [박병규 변호사 칼럼]

기사승인 2019.09.25  

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[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 우리 주변에서 흔히 발생하는 법률적 분쟁이 바로 임대차 관련 분쟁입니다. 오죽하면 임대차분쟁조정위원회가 별도로 운영되고 있을 정도니까요.

최근 대법원은 임대차 종료 시 임차인의 원상회복범위에 관하여 의미 있는 판결을 하였는데요, 이를 소개하려 합니다.

소외 김씨는 피고 주식회사로부터 2010.2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고, 그때부터 커피전문점을 운영하였습니다. 원고는 소외 김씨로부터 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였습니다.

임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였습니다. 그러나 피고가 철거한 시설은 대부분이 이전 임차인인 소외 김씨가 커피전문점을 운영하려고 설치한 시설이었습니다.

원고는 피고 주식회사를 상대로 원고 본인이 설치한 시설의 철거비만을 공제한 나머지 보증금의 반환을 구하는 이 사건 소송을 제기하였습니다.

임대차가 종료되는 경우, 임대인은 임차인에게 보증금반환의무를 부담합니다. 보증금이란 임대차에서 임차인이 부담하는 차임 기타 채무를 담보하기 위하여 임대인에게 지급되는 금전입니다.

피고 주식회사는 임대차 종료 시 원고에게 반환할 보증금에서 피고 주식회사가 지출한 시설물 철거비용 전액을 공제한 나머지 금액만을 반환하였습니다.

반면에 원고는 임대차가 종료된 경우에 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위는 <현 임차인이 설치한> 시설의 범위로 한정된다고 본 것입니다. 따라서 피고 주식회사가 <이전 임차인인 소외 김씨가 설치한> 시설의 철거비용까지 보증금에서 공제한 것은 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위에 관한 법리를 오해한 것이라는 주장입니다.

또한 원고는 추가적으로 피고가 보증금의 반환을 지체함으로 인하여 전세자금을 대출받았으므로, 이에 대한 대출금이자를 반환하여야 한다고 주장하였습니다.

법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조,제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 원상회복하여야 한다.

다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 결정하여야 한다. 이 사건에서 피고 주식회사가 철거한 시설은 전 임차인인 소외 김씨가 커피전문점 영업을 위하여 설치한 것이다. 한편 원고는 소외 김씨로부터 커피전문점 영업 양수를 받아 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 볼 수 있다. 따라서 현 임차인인 원고는 임대차 종료시 소외 김씨가 설치한 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다.

​이 사건에서 원고는 자신이 피고와 임대차계약을 체결할 당시, 이미 커피전문점으로 인테리어시설이 설치가 되었던바, 자신이 설치하지 아니한 이러한 시설에 대한 철거의무를 부담하지 않는다고 주장하였습니다.

즉, 현행 민법에 따른다면, 임차인은 <임대차계약 당시>의 임차목적물의 상태대로 원상회복의무만을 부담하지, 그 이전의 상태대로 원상회복의무를 부담하지 않는다고 주장한 것입니다. 따라서, 이러한 논리에 따른다면 원고가 설치하지 아니한 시설물에 대한 철거의무가 없다고 볼 수 있습니다.

법률관계는 사람들 사이의 이해관계라고 볼 수 있습니다. 어느 한쪽이 이익을 얻게 되면, 다른 한쪽은 상대적으로 손해를 보는 것이지요. 따라서 누군가에게 권리를 인정한다면 상대방에게는 손해가 되는 것입니다. 이러한 권리의무에 관하여 당사자들의 의견이 일치하지 아니하면 법률적 분쟁이 발생하는 것이고, 그러한 분쟁을 해결하는 기준은 당사자들이 체결한 계약이나 법률 등이 되는 것입니다.

이 사건의 쟁점은 다음과 같이 나누어 볼 수 있습니다.

첫째, 임차인이 설치한 시설물이 임대목적물에 <부합>된 경우에도, 임대차 종료시 임차인이 이를 목적물로부터 분리하여 원상회복시켜야 하는지 여부,

둘째, 임차인인 설치한 시설이 임차인의 특정한 용도에만 부합되고, <임차인이 비용상환청구권을 포기>한 경우에, 임차인의 원상회복의무가 면제되는지 여부,

셋째, 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위가 <전 임차인이 설치한 시설>에도 존재하는지 여부입니다. 이를 순서대로 검토해 보겠습니다.

​첫째, 현행 민법은 임대차 종료 시 임차인의 권리로서 비용상환청구권과 부속물매수청구권을 규정하고 있습니다. 여기서 비용이란 임차목적물의 보전을 위하여 필요하거나 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 경우에 투입된 것이어야 합니다.

사안의 경우, 커피전문점 영업을 위하여 투입한 시설은 건물의 보전을 위하여 필요하지 아니하고, 건물의 객관적 가치를 증가시키지 아니합니다. 즉, 해당 시설에 대한 비용상환청구권은 발생하지 아니하고, 임대목적물과 일체가 되어 부속물 매수청구권도 발생하지 아니합니다. 따라서 설사 시설물이 건물에 구성부분이 되어 건물과 일체를 이루는 경우이더라도 임대차가 종료된 경우에는 이를 목적물로부터 분리하여 원래의 상태로 임차목적물을 반환하여야 합니다. 이러한 이유로 시설물이 임대목적물에 부합되었으므로 원상회복의무가 없다는 원고의 주장은 배척된 것입니다.

둘째로, 원고와 피고 주식회사가 체결한 임대차계약서에서 원고는 비용상환청구권을 포기한다는 특약을 하였습니다.

현행 판례에 따르면 임차인이 ‘임차건물을 증개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약’하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환 시에 비용상환청구 등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함한 것으로 판시하고 있습니다(대판 1981.11.24. 80다320,321 등 다수 판례). 그러나 임차인이 영업 시설비를 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 그 시설에 대한 원상회복의무를 면제한다는 합의가 있다고 단정할 수는 없는 것입니다.

특히 사안의 경우처럼 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 대한 비용(시설비 등)을 임대인에게 청구하지 않기로 특약한 사정만으로 언제나 원상회복의무를 부담하지 않는다고 볼 수는 없다고 본 것입니다.

셋째, 임대차가 종료된 경우에 임대인이 임차인에게 가지는 원상회복청구권은 계약상의 권리입니다. 따라서 계약당사자가 아닌 다른 사람에게는 이를 주장할 수 없는 것입니다.

원고는 이를 근거로 피고 주식회사가 원고에게 주장하는 원상회복청구권은 전임대차계약에 따른 권리일 뿐이므로, 전임대차계약의 당사자가 아닌 원고에게는 이를 주장할 수 없다고 주장한 것입니다.

그러나 법원은 전임차인인 소외 김씨로부터 현 임차인인 원고에 이르기까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양수된 것으로 보아 현 임차인인 원고는 전 임차인인 소외 김씨가 설치한 시설물을 철거하여 원상회복할 의무를 부담한다고 판단하였습니다.​

이번 판결은 상당한 의미를 가지고 있습니다. 왜냐하면 현실 거래에서, 임대차계약서상에 원상복구의무는 부동문자로 기재되는 경우가 많으며, 이로 인하여 임대차 종료 시 임대인과 임차인 사이에 보증금반환 범위를 둘러싸고 법적분쟁이 자주 발생하기 때문입니다.

특히 그 시설물을 현임차인이 설치하지 아니한 경우에는 법적분쟁이 복잡해지는데, 이 판결은 그에 관한 나름의 기준을 설정하였다는데 그 의의가 있다할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
    미디어파인 칼럼니스트

박병규 이로 대표변호사 .

<저작권자 © 미디어파인 무단전재 및 재배포금지>
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