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상가 임차인이 임대인에 새 임차인 주선하지 않았다면, 권리금 회수 기회 방해 아님 [박병규 변호사 칼럼]

기사승인 2022.07.01  

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▲ 사진 출처=픽사베이

[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 2018년 상가건물임대차보호법이 개정되어 일정한 요건하에 상가임차인의 권리금 회수기회가 보호되게 되었습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

최근 상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

▲ 사진 출처=픽사베이

약사 A는 상가 주인 B와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔습니다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억 2,500만원, 월 차임은 1,000만원이었습니다.

그런데 B가 임대차계약 종료를 앞두고 A에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3,000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았습니다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료되었습니다.

임대차계약 종류 후에도 A가 나가지 않자 B는 A를 상대로 건물 명도소송을 제기하였고, A는 B가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 반소를 제기하였습니다.

1심 법원은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2,214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단해, "B는 A에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억 4,682만원을 지급하라"고 판결했습니다.

서울고법 민사9부는 A가 B를 상대로 제기한 임대차보증금 반환소송에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 했습니다(2021나2026893).

재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"고 전제한 후,

▲ 사진 출처=픽사베이

"이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A가 B에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 판단하고,

"B가 A의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다. A 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했습니다.

위 판결의 핵심은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 점을 확인했다는 점입니다.

권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점, 나아가 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었다는 점을 토대로 위와 같은 결론에 이르렀다 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표

현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
    
미디어파인 칼럼니스트

박병규 이로 대표변호사 .

<저작권자 © 미디어파인 무단전재 및 재배포금지>
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